총부채 상환 비율(DTI)은 대출자의 소득에 대한 부채의 비율

총부채 상환 비율(DTI)은 대출자의 소득에 대한 부채의 비율로, 대출자의 소득으로 연간 상환액(원금과 대출이자)를 나눈 값을 뜻한다. 

 

 

DTI 비율 = (총대출 금액 + 총대출 이자) / (대출자의 소득 * 대여 연수) DTI 계산기 예를 들어 연봉 5천만 원인 직장인이 은행에서 1년간 2억 원의 대출을 받은 경우, DTI는 대략 416%가 나온다. 

 

1년에 5천만 원밖에 못 버는 사람이 과연 자기 연봉의 4배나 되는 2억 원의 빚을 1년 안에 갚을 수 있을까? 이런 우려를 수치화한 것이 DTI라고 보면 되겠다. DTI의 도입 목적은 대출자의 소득신용 총량에 따라 부채신용의 한도를 설정함으로써 상환여력에 맞게 대출을 이용하도록 유도하는 데 있다. 금융기관이 고객의 상환여력 상관없이 앞뒤 안 가리고 마구 돈을 빌려주지 않도록, 그러니까 고객의 상환여력을 염두에 두고 돈을 빌려주도록, 금융기관의 대출에 있어 대출 건전성과 한도를 설정하는 역할을 한다.

 

DTI비율을 적용한 예로 직장인의 신용대출을 생각하면 된다. 금융권에서 직장인의 신용대출을 원할 경우 재직증명서와 지난해 소득증빙 서류를 요청한다. 이 소득증빙 서류가 대출자의 소득으로 간주되어 은행은 대출을 실시하는데, 소득과 은행의 인정 DTI 비율을 적용하여 대출의 한도를 설정한다. (10억인 소득자가 DTI 비율 50%에서 1년 빌릴 경우(10억 * 1년 * 50% DTI 비율) 총원리금+대출이자는 5억이 된다.) 본래 은행의 내부 규정사항으로 출발하였으나, 각국이 과도한 신용팽창으로 인한 자산버블로 고통을 겪으면서 정부 차원의 규제로 도입되는 추세이다.

 

담보인정비율(LTV)과의 차이

DTI가 대출자의 소득을 기준으로 부채의 총량을 결정한다면 LTV는 담보물(주택, 차량)의 가격에 대하여 부채의 총량을 결정하는 방식이다. DTI가 신용카드의 총액 한도라고 하면 LTV는 전당포에서 내 차에 대하여 가치를 얼마나 쳐 주느냐로 이해하면 쉽다.

 

담보물을 기준으로 삼으므로 신용이 신용을 낳을 수 있는 LTV의 단점에 비해, DTI는 개인의 소득을 기준으로 삼으므로 자산의 버블에 대해서는 상대적으로 안정적이다. LTV는 투기지역의 경우 담보인정비율이 낮더라도 부동산 가치가 상승하면서 대출여력이 커지는 현상이 발생한다.

 

LTV 규제의 한계로 중국의 예를 들어보자. 미국 금융위기때 상해/북경을 중심으로 부동산 재벌 파산이 잇달았는데, 개중 한 케이스를 보면 2000년대 초, 중국 고도성장의 최절정기에 상해에 작은 부동산을 구입후 담보대출을 받아 새로 부동산을 구입, 다시 대출을 받아 구입하는 형태로 확장을 하였다. 당시 정관계 로비의 결과로 그나마 있던 LTV도 완화되어 적용되었던 것으로 나타났다. 이후 보유 부동산의 가치가 올라가자 대출 여력이 자동적으로 증가하여 더 많은 부동산을 매입, 부동산 재벌로 거듭나게 되었다. 하지만 금융위기로 인해 중국 부동산 거래가 줄어들고 부동산 가격이 하락하자 담보가치 하락으로 은행은 추가 담보를 요구하게 되었고 결국은 파산하게 되었다. 중국의 예와 같이 LTV는 담보가치의 변동에 따라 대출금액이 바뀌기 때문에 투기지역이나 신규 개발지역 등 급격한 자산가격 상승이 일어나는 지역에서는 담보가치가 급상승함에 따라 신용버블을 더욱 자극할 수 있고, 반면 부동산 침체기나 폭락기에는 줄도산 위험을 내재하고 있다. DTI는 상대적으로 양호한 소득을 기준으로 제한하고 있으며 통상 소득 평가는 1년 혹은 대출자가 설정한 일자까지는 검토가 유예된다.

 

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