전세권설정을 안해주는이유 집주인
전세권의 위력
현재는 주택임대차보호법 덕분에 점유·전입신고·확정일자를 갖추어서 우선변제권과 대항력을 갖춘 임대차 계약과 큰 차이가 없어졌다. 현실적으로는 전세 계약을 맺은 주택에 전입할 상황이 안된다면 전세권 등기를 고려해보는 정도. 다만 전세권을 등기해놓았을 경우 임대차보호법상으로는 인정받지 못하는 담보권을 인정받을 수 있기 때문에 해당 부동산 전체에 전세권을 등기해놓았고, 전세권이 반환되지 않는 경우라면 저당권이나 담보가등기처럼 민사집행(경매신청)을 할 수 있다.
전세권은 소유권과는 별도의 물권이기 때문에, 전세권 계약 당시부터 해당행위를 금지한게 아니라면, 주인 허락 없이 전세권에 대한 전대차를 하거나, 전전세를 놓을 수도 있고, 전세권 자체를 양도할 수도 있다. 또한, 전세권으로 은행에 저당을 설정하고 대출에도 써먹을 수 있다. 가끔 등기부에 보이는 전세권부근저당권이 이것이다.
임차인과는 달리 전세권자는 목적부동산에 대해 수선의무가 있어 부동산의 유지, 보수에 비용을 쏟더라도 전세 계약 만료 후 이 비용(필요비)를 돌려받을 수 없으며, 천재 지변으로 인한 유지수선 또한 임차인이 부담하여야 한다.
전세권은 일반적인 전세 계약과는 달리, 전세권이 소멸할때까지 우선변제권과 대항력이 생긴다. 전세 계약은 점유·전입신고·확정일자 셋 중 하나라도 충족하지 못한 경우 우선변제권과 대항력이 소멸되지만, 전세권 계약의 경우 이사를 나가더라도 대항력을 갖출 수 있다는 것. 또한, 전세권자가 해당 목적물에 전입신고를 하여서 점유하고 있을경우 전세 계약과 마찬가지로 주택임대차보호법상 최우선변제도 해당된다면 받을 수 있다.
임대차보호법의 보호를 받는 전세 계약과 마찬가지로, 매매등으로 거래되었을때, 또는 경락시 후순위 양수인에 대해 전세금 반환청구를 할 수 있고, 전세금을 반환받기 전까지 전세권도 잃지 않는다.(대항력). 즉 당신이 특정 건물 A를 3억에 낙찰받았는데 그 건물에 전세권자가 있을 경우, 추후 전제권자의 보증금 또한 지급해야 하므로 실질적인 낙찰액은 3억 + a가 되는 것이다. 당연히 배보다 배꼽이 더 큰 경우도 생긴다. 등기나 권리분석 을 열심히 살펴보지 않으면 낙찰을 포기해야 하고 상당히 큰 금액을 공중에 흩뿌릴 수 있다. 반면, 전세 계약자는 어디까지나 전 소유권자(집주인)와의 계약 관계에 불과해서, 법원경매, 즉 새로운 소유권자(낙찰자)는 이전 전세 계약의 효력을 부인하고 철거용역을 통해 세입자를 강제퇴거 시킬 수 있다.
즉 소유권자가 바뀌더라도 전세권자에 영향을 못 미치다 보니(강제퇴거 불가), 전세권이 설정된 집의 경우 경매에 넘어갈 때 법원에서 전세권자한테 일정 기간(30일-90일. 감정평가 금액에 따라 다름)을 주고 우선매수권을 부여한다. 전세권자가 이 기간에 우선매수권을 행사하면 별도의 경매 없이 감정평가액으로 집을 인수할 수 있다.
임대차보호법 성립 이후 전세 계약도 점유·전입신고·확정신고만 갖추면 우선변제권과 대항력을 갖출 수 있으며, 전세권 등기시에는 별도 등기료가 발생하기 때문에 일반적인 전세 거래시 전세 계약을 맺는것이 일반적이다. 다만 임차인이 해당 부동산에 전입할 상황이 되지 않거나, 임차인이 회사(다가구 주택의 일부 세대를 사원숙소로 이용하는 경우)인 경우에 임대인이 전세권을 설정해주는 경우가 종종 있다. 또한 업무용 오피스텔을 주거용으로 사용할 경우에도 전입신고를 하지 못하기 때문에 임대차보호법상 보호를 받지 못하는 경우가 있으나, 이 경우 전세권을 설정하여서 전세보증금을 보호받는게 일반적이다.
주의할 점은 민사 집행에 의한 배당에서 전세권의 경우 설정한 부분에만 영향을 미치는데, 건물에만 전세권을 설정한 경우 집합건물에 의한 대지권이 없는 경우 토지부분에는 배당을 받지 못한다. 이부분에서는 흔히 말하는 임대차보호법을 적용받는 전세 계약에 비해 불리한 측면이라고도 할만 한데, 이런 피해를 막기 위해서는 경우 토지와 건물 전체에 동시에 전세권을 설정할 필요가 있다. 의외로 잘 알지 못해 피해를 보는 부분. 다만 법적으로 전세권은 건물 및 대지에만 설정가능하며 농경지(전·답·과수원)에는 설정할 수 없다.
이렇게 전세권의 위력이 센 이유는 전세권의 유래가 소작과 어느정도 관계가 있기 때문이다. 지금이야 집주인이나 건물주가 갑 오브 갑이지만, 현대의 집주인(전세권설정자)를 전근대의 빈농으로 현대의 세입자(전세권자)를 전근대의 고리대업자나 부자로 치환해보자. 오히려 반대의 현상이 나타난다. 은행이나 농협의 개념이 없던 시대에는 빈농들이 흉년으로 인해 급전이 필요할 때 고리대를 빌릴 수 밖에 없었을 것이고 고리대업자가 땅에 저당권을 설정하던 것이 현재의 전세권의 유래이다. 그리고 빈농들이 빌렸던 돈은 현재의 전세금이 되었고, 전세금 반환채권은 고리대에 대한 금전반환채권에서 유래하였다. 물론 저 당시의 토지저당권에서 유래했으니 고리대업자-현재의 세입자에게 굉장히 유리할 수 밖에 없다.집주인이 전세권설정을 싫어하는것도 당연하고 또한 고리대를 갚지 못한 빈농은 땅을 뺏기고 소작농으로 전락하기 쉬웠으며 반대로 고리대업자나 부자가 땅을 모으기도 굉장히 쉬웠다. 게다가 담보로 잡아놓은 땅을 모으는 고리대업자 입장에서도 수많은 땅을 자기가 직접 농사 지을 수도 없고 그렇다고 해서 땅들을 다 놀릴 수도 없으니 소작인을 고용해야 했을 것이다. 그 결과 소작권이라는 개념만 쏙 빼놓은 채 유럽식 소작제를 수입한 상태에서 사회적 악순환만 되풀이되고, 소작에 대한 이미지는 시궁창이 되어버렸다. 그래서 현재는 소작제도가 금지 되어 있으며 아울러 농지에 대한 전세권 설정도 금지되어 있다.