DSR, 무엇인가요?총부채원리금상환비율이 뭐길래 속썩이냐?
총부채원리금상환비율(總負債元利金償還比率) DSR(Debt Service Ratio)이라고 한다. 연간 소득에서 각종 금융 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율. 주택 대출 원리금 외에 신용 대출, 학자금 대출, 장기 카드 대출 따위를 모두 더한 부채 상환 비율이어서 대출 심사 시 총부채 상환 비율(DTI)로 심사했을 때보다 대출 한도가 축소된다.
LTV, DTI, DSR 모두 주택 담보 대출의 심사 기준이 되는 정책이다. 다만 LTV(담보인정비율)는 담보자산(동산, 부동산)[2]에 초점을 맞춘 것이고, 총부채원리금상환비율은 LTV 등 기존의 규제와는 다르게 담보물(집)보다 부채상환능력에 초점을 맞춘 정책이다. 미국은 서브프라임 모기지 사태 이후 금융 소비자 보호를 위해 통상적으로 DSR 43퍼센트를 적정으로 두고 대출 해주고 있다.출처 계산 방식은 다음과 같다. DSR = 가계대출 원리금 상환액(연간 대출 원리금 상환액 +기타 대출의 연간 원리금 상환액) / 연간 소득 이때 DSR 40까지면 적정, 70이 넘어가기 시작하면 이자 내기도 어려운 위험 차주(借主)다.Investopedia 출처에서는 DSR을 Total Debt Service Ratio로 표기하며 주택 구입시 향후 내야 할 부동산 세금도 계산식에 있다. (출처에 따르면 세금을 포함한 TDS 36% 초과 시 대출이 어려워진다.)
1.원래 전세도 갚아야 할 부채(개인간의 부채이기 때문)인지라 DSR에 포함되지만 정책적 판단으로 빠졌다. DSR이 유명무실해졌다. 윤석열 정부 대통령직인수위원회가 총부채원리금상환비율(DSR) 규제에 전세자금대출은 포함하지 않기로 했다.# 전세를 포함하면 고 DSR차주가 크게 증가한다. 출처 2.2021년 정부는 기존에 유명무실 했던 DSR의 적용범위를 늘리고 있다. 2022년 7월부터 기존의 대출규모 2억 원부터 적용하던 DSR을 1억 원부터 적용한다.주택 시장 붕괴를 막기 위한 정책이라고 보여지지만 정작 신용대출은 두 배로 확대했기 때문에 고소득층만 자산을 불릴 기회를 준 것이 아니냐는 의견도 있다.
2030 청년층의 주택마련을 지원하겠다던 기존의 정부 공약과 대치되는 것처럼 보일 수도 있기 때문이다. 3.통계청 기준 서울 5분위 가구 연소득은 약 6000만 원대이고 DSR과 소득으로만 계산한다면 이 가구들이 30년 분할상환 대출을 받아(주담대만을 이용) 집을 산다면 구매 가능한 주택 가격은 약 5~6억대이다. 주택 담보 대출로만 집사기는 어렵다는 말이다.
DSR 적용대상 주담대, 신용대출 등 모든 종류의 가계대출에 DSR을 적용하되, 일부 대출 상품에 대해서는 예외 허용 중도금 대출 등 DSR 적용이 어려운 상품은 신규대출시 DSR을 적용하지 않되, 다른 대출의 DSR 산정시 부채에는 포함 예·적금담보대출, 약관대출 등 담보가치가 확실한 상품은 신규대출시 미적용하고, 다른 대출의 DSR 산정시 부채에서 제외
대출종류(주담대․신용대출․한도대출), 상환방식(분할상환, 일시상환) 등에 따라 차주의 실질적 상환부담을 합리적으로 반영 (주택담보대출) 新DTI 기준과 동일 (전세대출) 향후 임차보증금으로 상환하여 실질적인 원금상환 부담이 발생하지 않으므로 이자상환액만 포함 (신용대출) 만기연장 가능 최장기간 등을 감안하여 5~10년간 분할상환하는 것으로 산정 (기타(비주택) 담보대출) 만기연장 가능 최장기간 등을 감안하여 8~10년간 분할상환하는 것으로 산정 (마이너스통장 등 한도대출) 한도를 기준으로 산출 (기타대출) 향후 1년간 실제 원리금 상환액으로 산정
분 류종 류상환형태원 금이자주택담보대출개별주택담보대출 및잔금대출중도금ㆍ이주비주택담보대출이외의기타대출전세자금대출전세보증금담보대출신용대출기타 담보대출기타대출예ㆍ적금담보대출유가증권담보대출
| 전액 분할상환 | 분할상환 개시이후실제 상환액 | 실제부담액 |
| 일부 분할상환 | 분할상환 개시이후 실제상환액 + 만기상환액 / (대출기간 – 거치기간) | |
| 원금 일시상환 | 대출총액 / 대출기간(최대 10년) | |
| 상환방식 무관 | 대출총액 / 25년 | |
| 상환방식 무관 | 불포함 | |
| 상환방식 무관 | 대출총액 / 4년 | |
| 상환방식 무관 |
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| 상환방식 무관 |
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| 상환방식 무관 | 향후 1년간 실제 상환액 | |
| 상환방식 무관 | 대출총액 / 8년 |
- 한도대출인 경우에는 대출총액을 한도금액으로 적용
- 신규 주택담보대출에 의해 기존 주담대 원금상환이 예정된 경우, 상환예정금액은 원리금 상환금액에서 제외
